Gloucester aprueba Housing Compass, una guía de cinco años para la vivienda

La Planning Board y el City Council de Gloucester votaron por unanimidad el martes por la noche para aprobar el Housing Compass, un plan de cinco años sobre cómo la ciudad protege a inquilinos y propietarios, conserva las viviendas que tiene y decide dónde deben ubicarse las nuevas viviendas.

La Planning Board aprobó el plan en una votación nominal con todos los miembros votando a favor. El City Council le siguió 7 a 0, con dos concejales ausentes por enfermedad. Los concejales primero cambiaron la moción de "aceptar" a "adoptar", también 7 a 0, para que la ciudad asuma formalmente el plan como propio.

La adopción no cambia ninguna zonificación ni gasta dinero. "Es una guía para que la ciudad examine y decida qué poner en marcha", dijo el Community Development Director Alex Koppelman. Casi todas las recomendaciones, explicó, pasarían por su propio proceso público antes de concretarse.

Qué sucede después

El plan pasa ahora al estado para su aprobación. Está redactado según los estándares estatales para un plan de producción de vivienda, lo que según Koppelman le da a la ciudad más control local sobre las propuestas del Chapter 40B y protege el acceso a subvenciones estatales. No hay fecha límite para presentarlo. El estado considera que el plan tiene una vigencia de cinco años.

El Councilor at Large Jason Grow insistió en tomar medidas. "Me gustaría vernos hacer algo durante el próximo año en vez de dejar esto guardado en un estante juntando polvo", señaló.

El Cape Ann Current le toma la palabra. Nuestro nuevo rastreador de Housing Compass enumera las 24 medidas del plan en un lenguaje sencillo, quién debe actuar en cada una y qué ha sucedido hasta ahora. Lo actualizaremos cada vez que una junta, el concejo o el estado den un paso.

Koppelman dijo que algunos pasos podrían darse de inmediato, entre ellos una norma que exija notificar a los inquilinos y una página web municipal que enumere los programas estatales de vivienda junto con el programa de la ciudad para compradores de primera vivienda. Otras partes ya se están moviendo:

• Affordable Housing Trust: estudia un programa de "alquiler a residentes locales" que pagaría a los dueños para que alquilen durante todo el año, un programa de préstamos para apartamentos accesorios y otras viviendas pequeñas, y un programa de subsidio para reducir el precio de compra de las unidades asequibles.
• Subcomité de vivienda de la Planning Board: revisa cambios de zonificación, comenzando con la zonificación por grupos, y llevaría propuestas al concejo.
• Distritos de crecimiento inteligente: Koppelman calificó a los nuevos distritos superpuestos del Chapter 40R como "el mejor impacto" que la ciudad podría lograr con el plan.

Las cifras detrás del plan

Koppelman presentó las conclusiones de la evaluación de necesidades de vivienda del plan:

• El precio medio de venta de una vivienda unifamiliar en Gloucester es de $715,000.
• El 56 por ciento de las cerca de 13,000 viviendas de la ciudad son unifamiliares.
• Alrededor del 8 por ciento, cerca de 1,000 viviendas, se usan por temporada.
• La mitad de las viviendas tienen tres o más habitaciones, pero el hogar promedio es de unas dos personas.
• El 41 por ciento de los hogares gasta más de un tercio de sus ingresos en vivienda.
• Por cada seis hogares que califican para vivienda asequible, hay una unidad asequible.

La ciudad y el Metropolitan Area Planning Council pasaron cerca de un año trabajando en el plan. Koppelman dijo que el proceso llegó a más de 600 personas a través de una encuesta, mesas informativas en conciertos de verano y fiestas de barrio, dos foros de unas 100 personas cada uno, y grupos de enfoque en el centro para personas mayores, Gloucester High School, la Sawyer Free Library, con residentes brasileños y con los principales empleadores.

Railroad Avenue y la tienda de comestibles

La idea principal del plan para el centro es una zona superpuesta de desarrollo inteligente bajo Chapter 40R en el área de Railroad Avenue, incluyendo el antiguo local de Shaw's, que ha estado vacío durante cerca de un año. Koppelman dijo que el mercado no parece justificar un supermercado grande allí, pero una tienda de comestibles más pequeña con viviendas arriba podría funcionar.

Eso fue lo que generó más comentarios de los residentes. Un residente del centro que dijo que un mercado funcionó allí durante unos 45 años les dijo a las juntas que la tienda de comestibles "tiene que quedar asegurada". Varios oradores a favor del plan estuvieron de acuerdo.

Cuando el presidente del concejo le preguntó cómo la ciudad podría garantizar una tienda, Koppelman dijo que la zonificación podría detallar los usos permitidos en la planta baja y nombrar solo los que la ciudad desea. "Es una propiedad privada", dijo. "No podemos controlar todo lo que ocurre, pero creo que tenemos muchas herramientas para asegurar que alcancemos el resultado que la comunidad desea".

Bajo un distrito 40R, el propietario de un inmueble puede construir según la zonificación existente o la superpuesta, y un proyecto que cumpla las normas de la zona superpuesta se permite por derecho. El estado le paga a la ciudad por adoptar una. El ejemplo de Koppelman: una zonificación que permita hasta 20 unidades más traería un pago único de $10,000, más $3,000 por unidad al emitirse los permisos de construcción. El programa estatal Chapter 40S ayuda a cubrir los costos escolares de los niños que se muden allí.

El concejal del Ward 2, Dylan Benson, dijo que quiere a un urbanizador "comprometido con la vivienda asequible, pero también con una tienda de comestibles", señalando que muchos residentes del centro y personas mayores no tienen automóvil.

Vecindarios: viviendas más pequeñas, no edificios grandes

La mayoría de los vecindarios periféricos de Gloucester no tienen alcantarillado, y Koppelman dijo que cerca de tres cuartas partes del terreno de la ciudad no se pueden urbanizar debido a espacios abiertos protegidos, humedales y zonas de inundación. El plan no exige cambios de zonificación en toda la ciudad allí. En cambio, apunta a viviendas más pequeñas: apartamentos accesorios, conjuntos de cabañas y casas de tres familias.

Los apartamentos accesorios ya se permiten por derecho en todas las zonas residenciales, dijo Koppelman, por lo que la principal barrera es el costo. El plan sugiere un distrito de "starter home" (vivienda inicial) bajo Chapter 40Y, otro modelo estatal de zonificación que viene con pagos de incentivo, y promover la nueva asesoría técnica gratuita del estado para los propietarios que deseen agregar un apartamento accesorio.

El miembro de la Junta de Planificación (Planning Board) Shawn Henry, quien formó parte del comité asesor del plan, dijo que muchas viviendas actuales se encuentran en lotes más pequeños de lo que permite la zonificación actual, y que una "zonificación de tamaño adecuado" podría agregar viviendas sin agotar los espacios abiertos.

Quiénes hablaron

El alcalde Paul Lundberg, exmiembro de la Planning Board, instó a ambas juntas a adoptar el plan. "Hay cien pequeños detalles que tienen que coincidir", dijo.

Deanna Fay, presidenta del Gloucester Affordable Housing Trust, dijo que el fideicomiso votó por unanimidad el 21 de septiembre a favor de apoyar el plan. "La adopción de Housing Compass no significará que cada estrategia del plan quede aprobada o financiada automáticamente", afirmó.

Peggy Hegarty-Steck, directora ejecutiva de Action Inc., dijo que la vivienda es la principal necesidad cada vez que la agencia consulta a la comunidad. Un estudiante de último año de Gloucester High School dijo que ve a compañeros de trabajo y entrenadores de fútbol, todos graduados de Gloucester High, obligados a irse de la ciudad. Valerie Nelson, residente de Lanesville, dijo que muchos propietarios mayores ya están agregando viviendas en sus propios terrenos para sus hijos y nietos, y pidió a la ciudad que considere las viviendas modulares y prefabricadas para reducir el costo de los apartamentos accesorios.

No todos estaban convencidos. Jane Fox, quien dijo que envió 20 páginas de comentarios sobre el plan de 154 páginas, dijo que este carece de un análisis de impacto fiscal, un estudio de infraestructura, proyecciones de matrícula escolar y estimaciones de costos. "Un plan sobre asequibilidad no puede ignorar los impuestos", dijo. Afirmó que lo apoya, pero que "solo se escuchan las cosas buenas".

Según cifras del estado, la factura promedio de impuestos sobre viviendas unifamiliares en Gloucester este año es de $9,502, un aumento del 36 por ciento frente a los $6,973 en FY2017, a una tasa residencial de $9.31 por cada $1,000 de valor tasado. Las viviendas y otras propiedades residenciales pagan el 91 por ciento de los impuestos municipales recaudados.

Un residente de Commonwealth Avenue pidió a las juntas no concentrar el nuevo crecimiento en el centro "solo porque tenemos el alcantarillado", y dijo que los alquileres a corto plazo debieron controlarse hace mucho tiempo.

Koppelman dijo que el equipo de planificación consultó a obras públicas, a la Junta de Salud (Board of Health) y a otros empleados, y concluyó que el centro puede admitir más desarrollo, ya que las mejoras en la planta de tratamiento de aguas residuales de la ciudad aumentarán la capacidad. Cada proyecto aún pasaría por su propia revisión, afirmó.

Otras respuestas de la reunión

• Gateway City: Gloucester cumple con todos los requisitos del estado excepto el de población, faltándole unos 5,000 residentes. El plan le pide al estado que considere a la ciudad para esas subvenciones de todos modos.
• Preferencia local: Cuando se permite vivienda asequible, la ciudad puede pedirle al estado que reserve hasta el 70 por ciento de las unidades para residentes locales, con prioridad para veteranos y adultos mayores.
• Fondos estatales: Un proyecto de ley de bonos estatales el otoño pasado refinanció los programas 40R y 40Y, dijo Koppelman, pero el dinero es limitado y podría agotarse a medida que más comunidades presenten solicitudes.
• Código de construcción: El plan pide una comisión estatal para revisar los costos de los códigos para edificios pequeños de apartamentos sin reducir las normas de salud y seguridad.

El presidente del concejo Tony Gross cerró la discusión antes de la votación final. "Va a requerir que todos estén dispuestos a trabajar hacia esto y no solo decir que no", dijo.

Actualización, 3 de octubre de 2026: Esta historia se actualizó para agregar la calculadora "¿Puedo pagar para vivir aquí?" y un enlace al nuevo seguimiento de Housing Compass de Cape Ann Current. Nada de lo informado en la historia original cambió.